Какой договор лучше заключать при продаже жилого помещения — договор купли-продажи или мены (сумма — 1 500 000 млн руб.)? Нужно ли будет платить налоги при совершении таких сделок?

К сделкам по договору мены (обмен одного объекта недвижимости на другой) применяются правила договора купли-продажи: передача недвижимости по такой сделке означает ее реализацию.

Иными словами, договор мены объектами недвижимости рассматривается налоговыми органами как два (или более) договора купли-продажи: каждый из участников сделки продает свой объект и приобретает объект контрагента.

Доход, полученный от реализации недвижимости, подлежит обложению НДФЛ (ст. 208, 209 НК РФ).

Говоря простым языком, если передаваемый по договору мены объект находился в собственности его владельца менее минимального срока владения (сроки зависят от вида недвижимости: жилая/нежилая, см. их в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, ст. 217.1 НК РФ), у него так же, как и при обычной продаже, возникает обязанность по расчету НДФЛ и представлению декларации (см. письма Минфина России от 20.01.2022 N 03-04-05/3184, от 15.03.2021 N 03-04-05/18012). Т.е. каждый из собственников, передающих недвижимость по договору мены, должен уплатить в бюджет НДФЛ и представить в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ. Исключение — нахождение недвижимости в собственности более минимального срока владения.

Указанный доход от продажи, в свою очередь, может быть уменьшен на имущественный вычет, связанный с продажей объекта недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Размер такого вычета зависит от вида недвижимости (см. ст. 220 НК РФ). Например, при продаже жилья вычет не может превышать 1 000 000 рублей за налоговый период (календарный год); при продаже нежилой недвижимости — 250 000 рублей.

Кроме того, подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предоставляет налогоплательщику возможность воспользоваться альтернативным вариантом: вместо получения вычета он вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Т.е. на сумму, за которую была приобретена, переданная по договору мены недвижимость.

Полагаем, можно заключить как договор купли-продажи, так и договор мены.

«В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению НДФЛ. Налоговая ставка в отношении указанных доходов устанавливается в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ — в редакции, действовавшей в 2020 году)» (см. полный текст: Вопрос: НДФЛ и продажа жилья, находившегося в собственности родителей и несовершеннолетних детей (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2021 г.)).

Примечание.

Возможно, Вам также будут полезны материалы, содержащие дополнительную информацию по тематике вопроса:

— Энциклопедия решений. Договор мены недвижимости;

— Энциклопедия решений. Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты);

— Вопрос: Квартиру, купленную в 2016 году за 2 000 000 руб., собственник поменял на дом (кадастровая стоимость дома — 4 000 000 руб.) с доплатой 2 000 000 руб. Договор мены заключен между физическими лицами, не являющимися ИП. В договоре мены указана кадастровая стоимость обмениваемого имущества (2 000 000 руб. — квартира, 4 000 000 руб. — дом). В отношении приобретенного дома собственник право на применение налогового вычета по НДФЛ, предоставляемого при приобретении жилых помещений, использовать не планирует. С какой суммы надо исчислить НДФЛ в данном случае? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2016 г.);

— Вопрос: НДФЛ при передаче квартиры по договору мены с доплатой (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2021 г.).

Указанный доход от продажи, в свою очередь, может быть уменьшен на имущественный вычет, связанный с продажей объекта недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Размер такого вычета зависит от вида недвижимости (см. ст. 220 НК РФ). Например, при продаже жилья вычет не может превышать 1 000 000 рублей за налоговый период (календарный год); при продаже нежилой недвижимости — 250 000 рублей.

Кроме того, подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предоставляет налогоплательщику возможность воспользоваться альтернативным вариантом: вместо получения вычета он вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, т.е. на сумму, за которую была приобретена, переданная по договору мены недвижимость.

Ответ подготовил:

Специалист Горячей линии информационно-правовой поддержки ГАРАНТ

Бакарасова Оксана

29 июня 2022 г.

---

Хотите поделиться этой новостью? Выберите мессенджер ниже.

---

---