В многоквартирном доме находится нежилое помещение…

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Бюджетное учреждение, за которым на праве оперативного управления закреплено нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме, обязано на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома перечислить единовременный платеж на ремонт общего имущества, в том числе, в целях долевого финансирование капитального ремонта, осуществляемого с привлечением средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Обоснование вывода:
Органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (ч. 1 ст. 165 Жилищного кодекса РФ).
Кроме того, в порядке, определяемом ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее — Закон N 185-ФЗ), на капитальный ремонт через органы местного самоуправления могут выделяться средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд). Данные денежные средства, а также средства, предусмотренные в местном бюджете на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, распределяются только между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (ч. 4 ст. 20 Закона N 185-ФЗ).
Одно из условий получения средств Фонда — за счет средств ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечиваться долевое финансирование капитального ремонта в размере не менее чем 5% общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с Законом N 185-ФЗ (п. 2 ч. 6 ст. 20 Закона N 185-ФЗ).
Таким образом, положения Закона N 185-ФЗ вовсе не обязывают ТСЖ (собственников помещений) участвовать в долевом финансировании капитального ремонта, однако в случае отказа от софинансирования в предусмотренных Законом N 185-ФЗ объемах ТСЖ просто не получит средства Фонда, предназначенные для капитального ремонта многоквартирного дома.
Принятие решения о ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений этого дома (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Обращаем внимание на то, что решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Следовательно, основанием для перечисления собственниками единовременного платежа на ремонт общего имущества в многоквартирном доме может быть только решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в строгом соответствии с нормами жилищного законодательства и оформленное соответствующим протоколом.
В то же время участие собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в расходах на ремонт общего имущества дома нередко становится предметом разногласий собственников и ТСЖ.
В этой связи следует учитывать, что согласно ст.ст. 39, 156, 158 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154, ст.ст. 155-158 Жилищного кодекса РФ).
Данная позиция подтверждается и специалистами Минрегиона России (смотрите, например, письмо Минрегиона России от 06.03.2009 N 6177-АД/14), а также обширной судебной практикой (смотрите постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2010 N А33-15263/2009, ФАС Уральского округа от 08.10.2009 N Ф09-7709/09-С5, ФАС Уральского округа от 16.10.2008 N Ф09-7492/08-С5, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 N 12АП-5743/2009).
Суды подчеркивают, что в силу ст. 249 ГК РФ, ст. 36, ст. 37, ст. 39 Жилищного кодекса РФ в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества. Иными словами, фактическое неиспользование общего имущества (межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, технических этажей и т.д.) собственником нежилых помещений не является основанием для освобождения его от участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества. При этом жилищное законодательство не предусматривает возможности отказа собственника нежилого помещения от доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, суды признают обоснованным взыскание с собственника нежилого помещения соответствующей суммы в счет компенсации расходов по капитальному ремонту многоквартирного дома, осуществленному с привлечением средств Фонда, даже в том случае, если соответствующее решение общего собрания собственников признано недействительным, но доказан факт осуществления расходов по ремонту (смотрите, например, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2009 N А10-3676/08 по ссылке http://ras.arbitr.ru/).
Таким образом, собственник нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, обязан на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома перечислить единовременный платеж на ремонт общего имущества, в том числе, в целях долевого финансирование капитального ремонта, осуществляемого с привлечением средств Фонда.
В рассматриваемой ситуации нежилое помещение принадлежит соответствующему публично-правовому образованию, а за бюджетным учреждением оно закреплено на праве оперативного управления.
Учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).
Следовательно, в рамках исполнения бюджетной сметы учреждение должно осуществлять расходы на содержание тех нефинансовых активов, которые закреплены за ним на праве оперативного управления. Такой подход подтверждается приведенной выше судебной практикой, а также содержанием Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденных приказом Минфина России от 30.12.2009 N 150н.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Миллиард Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Пименов Владимир

9 июля 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.