На основании договора участия в долевом …

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Физическое лицо не вправе распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью (в том числе сдавать ее в аренду) до момента государственной регистрации права собственности на нее.
Наличие у лица зарегистрированного договора долевого участия в строительстве и акта, по которому застройщиком ему передан соответствующий объект, не освобождает от необходимости государственной регистрации права собственности на этот объект.

Обоснование вывода:
В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (части 1 и 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), и с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Участник долевого строительства с момента подписания передаточного акта фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Данный вывод подтверждается и имеющейся судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2008 N Ф09-11244/07-С1, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2007 N А63-18969/06-С3, постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290).
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и удостоверяется исключительно свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 указанного Закона). Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, осуществляемая на основании ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, не подтверждает наличие права собственности на соответствующий объект у участника долевого строительства, а удостоверяет только факт государственной регистрации сделки и является необходимым условием для признания договора участия в долевом строительстве заключенным.
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество юридически возникает с момента государственной регистрации прав на него. Поэтому в рассматриваемой ситуации участник долевого строительства становится собственником объекта долевого строительства (нежилого офисного помещения), переданного ему застройщиком в соответствии с договором участия в долевом строительстве, с момента государственной регистрации права собственности на такой объект. С этого же момента он приобретает право распоряжения этим объектом недвижимости.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В рассматриваемой же ситуации физическое лицо, фактически владеющее и пользующееся нежилым офисным помещением, полученным от застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, до момента государственной регистрации права собственности на это помещение не вправе им распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Поэтому в зависимости от срока, на который передается в аренду объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано, соответствующий договор является либо недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 04.09.2009 N КГ-А40/8610-09, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2009 N 08АП-6055/2008), либо незаключенным. Последнее связано с тем, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В отсутствии государственной регистрации такой договор не может быть признан недействительным (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 N А58-7775/09), поскольку является незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2007 N Ф08-604/07, ФАС Дальневосточного округа от 15.05.2007 N Ф03-А04/07-1/1004).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Баркова Лилия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

8 апреля 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.